全国人大常委会法工委持续纠偏地方物业“问题文件”

《物业管理条例》修订提速

                                    2025-12-30 06:30:53 来源：法治日报-法治网

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专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》

□ 本报记者 朱宁宁

国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）修订工作正抓紧进行——

近日，第九份全国人大常委会法制工作委员会年度备案审查工作情况报告“出炉”。报告披露多起典型案例，其中，有关小区物业方面的案例再次出现。此前多份年度备案审查工作情况报告中均涉及有关小区物业方面“问题法规”的典型案例。

《法治日报》记者从全国人大常委会法工委获悉，近年来，不断有公民针对地方物业管理条例违反上位法提出审查建议。相关部门移送法工委研究处理的地方性法规中，小区物业问题也是较为集中的一类。

“我们通过备案审查工作已纠正处理了一些有关小区物业方面的‘问题法规’。经沟通，有关方面目前正在抓紧推进《条例》的修订工作。”全国人大常委会法工委法规备案审查室主任严冬峰近日接受《法治日报》记者采访时指出，近年来，党中央对包括物业服务管理在内的基层治理工作提出了新要求，民法典对物业服务合同及相关问题作了规定，有关行政法规、地方性法规应当及时进行修订完善。

地方物业管理法规“越界”屡次被纠

近年来，我国物业管理行业快速发展，但在服务质量、收费机制和监管体系等方面暴露出诸多深层次矛盾，各地小区物业管理服务矛盾和纠纷频发。公民针对小区物业管理提出的审查建议数也呈现增长态势。

全国人大常委会法工委持续关注地方小区物业管理领域规范性文件的合法性、合规性问题，多次对违反上位法的地方物业管理条例相关规定进行审查纠正。过去几年间，法工委年度备案审查工作情况报告中多次提及有关小区物业的典型案例。

2021年法工委备案审查工作情况报告指出，有的地方性法规规定，小区业主参选业主委员会成员的前提条件之一是必须“按时交纳物业费等相关费用”。有公民对此规定提出审查建议。法工委审查认为，业主委员会是业主自治组织，其参选资格以业主身份为基础。业主未按时交纳物业管理费，属于业主违反物业服务合同的民事违约行为。地方性法规以此限制业主参选业主委员会成员的资格，与民法典的有关规定相抵触。经沟通，制定机关已对相关规定作出修改。

2022年法工委备案审查工作情况报告披露，有的地方性法规规定，业主大会可以在管理规约、业主大会议事规则中，对拒付物业服务费、公共水电分摊费和不交存物业维修资金的业主参加业主大会、行使投票权等权利进行限制。法工委经审查认为，不加区分地将业主拒付物业服务费、物业维修资金等不履行业主义务行为同业主行使共同管理权挂钩，进而限制业主的建筑物区分所有权，不符合民法典有关规定。

2023年法工委备案审查工作情况报告虽未公布具体的有关物业的典型案例，但对小区物业相关内容有所提及。报告指出，法工委发现以前审查纠正的地方性法规将“按时交纳物业服务费”作为小区业主参选业主委员会成员的条件等问题，还有一些地方存在类似问题，法工委继续督促有关制定机关及时完成修改工作。

2024年备案审查工作情况报告同时公布了两个与物业相关的典型案例。一个是，有的地方性法规规定，在业主大会成立前利用共用部位、设施设备从事经营性活动所得，百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分用于补贴物业服务费。有关部门对这一规定提出联合审查的建议。法工委经审查认为，根据民法典的有关规定，建设单位、物业服务企业等利用业主的共有部分经营所得收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有，应当由业主共同决定；该法规直接规定将其用于补贴物业服务费，与民法典有关规定精神不一致。经沟通，制定机关已同意对相关规定尽快作出修改。还有一个是，有的地方性法规规定，物业管理区域内业主共有车位在满足业主需要后仍有空余的，经业主委员会同意可以向物业管理区域以外人员出租。有关部门对这一规定提出联合审查的建议。法工委经审查认为，业主共有车位对外出租，属于利用小区共有部分从事经营活动，涉及业主的共有财产权益和物业区域内的安全、环境、秩序等业主切身利益，应当由业主共同决定，该规定以业主委员会同意代替业主共同决定，与民法典有关规定精神不一致。经沟通，制定机关已同意对相关规定尽快作出修改。

《条例》多处内容与民法典规定不符

物业问题事关群众切身利益。作为规范物业工作的重要依据，《条例》自2003年9月1日起施行以来，历经三次修订。但随着经济社会的发展以及居民生活水平的提高，新模式新业态不断涌现，物业管理行业已发生巨大变化，人们对物业管理的要求逐步提高。尽管各地方根据《条例》结合实际制定了相关地方性法规、规章，但物业投诉纠纷仍居高不下。

党的十八大以来，党中央高度重视基层社会治理工作，对包括物业服务管理在内的基层治理工作作出新部署、提出新要求。2017年，《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》印发，提出“探索完善业主委员会的职能，依法保护业主的合法权益”。2019年，中共中央办公厅印发《关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见》，提出“健全党组织领导下的社区居民自治机制”。

“但这些政策没有完全体现在《条例》中。”严冬峰指出，《条例》作为规范小区物业管理的行政法规，应当根据党中央文件精神及时修订完善，贯彻自治、法治、德治相结合的精神，进一步完善物业管理制度，将物业服务管理有效融入基层治理体系，有效解决物业纠纷，提升居民生活品质，创造良好居住环境。

严冬峰指出，《条例》中多处规定与民法典的规定不一致。比如，《条例》关于业主共同决定事项的范围和表决程序的规定存在与民法典不一致的情形，参与表决业主共同决定事项的专有部分面积及业主人数占比低于民法典的规定；关于业主与物业使用人承担连带责任的规定以及关于利用物业共用部位进行经营应当征得物业服务企业同意的规定，也与民法典不一致。

此外，《条例》中关于物业管理制度的部分规定过于原则，不够健全，难以满足物业管理的现实需要。如关于业主委员会成员的资格条件以及前期物业管理制度等规定不够明确具体。

“民法典对物业服务合同及相关问题作了规定，《条例》应当对民法典新增的有关物业管理制度的规定及时进行细化。”严冬峰说。

出台物业管理专门法律呼声渐高

近年来，将《条例》上升为专门法律，出台物业管理法的呼声日益高涨。近几年的全国人大会议期间，曾有代表团和多位全国人大代表提出关于制定物业管理法的多件议案。

议案认为，由于专项立法滞后、《条例》和民法典的规定较为原则且内容存在冲突、各地出台的物业管理规定标准不一、纠纷解决机制不完善等原因，现有立法对物业管理和服务中突出问题的回应不足，建议通过国家立法的形式，从国家层面做好顶层设计，对民法典的相关内容进行完善和细化，确立物业管理统一规范的行业模式、服务标准、监管体制、纠纷解决机制等内容。

据了解，民法典施行后，全国人大常委会法工委组织开展了涉及民法典领域的规范性文件集中清理工作，《条例》被纳入清理范围。同时，法工委开展跟踪监督，对于之前已经明确提出审查意见的问题，如将“按时交纳物业服务费”作为业主参选业主委员会成员条件等，督促有关制定机关修改有关地方性法规的规定。目前，绝大多数地方已完成相关地方性法规修改工作。

据悉，全国人大常委会法工委将持续督促国务院有关部门加快《条例》修订工作进度。同时，有关方面对制定物业管理专门法律问题也在统筹考虑，将通过更系统、全面的立法，解决当前物业领域的突出问题，更好保障群众的切身利益。