业委会未走民主表决程序聘请物业公司进驻，业主诉请撤销新物业服务合同

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专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》

扬子晚报2023-05-11 20:00

“咱小区物业啥时候换了？老王你听说了吗？”“我也正疑惑呢！这也没经过咱业主表决同意呐。”这究竟是怎么回事呢？近期，南京鼓楼法院审理了一起业主撤销权纠纷案件。某小区业委会在未经民主决议程序的情况下引入新物业管理公司，此种情形下，小区业主是如何维护自身的合法权益呢？

2021年8月，新的物业管理公司突然入驻某小区，广大业主莫名其妙，直到后来才在公示栏看到张贴的物业服务合同，了解到小区业委会在未经业主大会集体决议即引进了某物业管理公司。该物业管理公司进驻后，将业主共有的原出租房改为办公室，还派人登门收取物业费，贴催缴函件，广大业主很不满。小区业主们认为业委会签订物业服务合同前未召开业主大会、也未征得多数业主同意，不符合法定程序，应认定合同无效，便在公示栏张贴相关物业管理法律、法规等，声明态度，却被撕掉。为维护自身合法权益，小区业主代表一纸诉状将该业委会诉至法院，请求依法撤销业委会与新物业管理公司签订服务合同的决定。

法院认为，原告系某小区的业主，被告系该小区业委会，被告未按照《民法典》的相关规定履行民主表决程序，便作出与某物业管理公司签订物业服务合同的决定，并将该物业管理公司引进案涉小区，侵害了原告作为业主的合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院对该决定予以撤销。原告的诉讼请求具有事实和法律依据，法院予以支持。法院判决：撤销某小区业委会作出的与某物业管理公司签订物业服务合同的决定。

【典型意义】

该案是一起典型的业主撤销权纠纷案件。近年来，随着城市化进程的加快，各城市逐步对老旧小区进行更新，并推进长效物业管理模式，助力提升社区居民生活的满足感和获得感。现实生活中，在社区或居民小区引进物业服务企业的过程中，因法律意识淡薄，管理存在漏洞等原因，有时会出现未征求业主意见、不投票、投票人数达不到法定要求等程序不合法的情形，由此引发群众纠纷甚至诉讼，导致小区物业管理进入僵局。

法官提醒，各居民小区在引进物业服务公司时应当依照《民法典》《物业管理条例》等相关规定，在合法、合规的前提下进行，切实为居民群众办实事、办好事，共建和谐社会。

法条链接《民法典》第二百七十八条

下列事项由业主共同决定：

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

《民法典》第二百八十条

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

扬子晚报/紫牛新闻记者 任国勇 通讯员 邢锐 高明明 余敏

校对 王菲