江西省高级人民法院发布12个妥善化解物业服务纠纷典型案例

发布日期：2024-11-13

www.zhoubinlawyer.com

广州业主委员会律师网/周滨律师网

                                                                         专著《律师说法：业主委员会及物业服务纠纷案例评析》
物业服务与居民的生活息息相关，直接关系到千家万户的生活品质和社区的综合治理。近年来，全省各类物业服务纠纷案件多发、频发，涉诉金额虽然较小，但“小案件”关涉“大民生”。省法院在广泛征求人大代表、法学专家、住建部门、政府街道办、业主代表、物业管理行业协会的基础上，筛选了全省法院15个妥善化解物业服务纠纷典型案事例，以期进一步推动全省物业纠纷依法有效妥善化解，示范引导物业服务企业与业主依法诚信履约，推动形成良性循环、和谐稳定的社区关系和共建、共治、共享的基层治理模式。

目录

1
物业现状调查不能代替业主大会决定——某小区物业管理委员会诉某物业公司物业服务合同纠纷案
2
未经法定程序业委会不得随意选聘和解聘物业公司——黎某等诉某小区业委会业主撤销权纠纷案
3
物业公司单方提高物业收费标准对业主不产生约束力，超额收取部分应予以退还——曾某诉南昌某经营管理中心物业服务合同纠纷案
4
物业公司利用业主共有部分产生的收入在扣除合理成本后属于业主共有——赣州某业主委员会诉赣州某物业公司物业服务合同纠纷案
5
物业公司应承担消防通道被堵、消防栓无水致损失扩大部分的赔偿责任——胡某诉某物业上饶分公司财产损害赔偿纠纷案
6
临街商铺业主不得拒交物业费——鹰潭某物业公司诉夏某物业服务合同纠纷案
7
特定情形下业委会代为支付必要开支后有权要求物业服务人返还——德安某小区业委会诉九江某物业公司物业服务合同纠纷案
8
自行管理物业服务的模式下业委会有权起诉欠费业主——赣县区某业委会诉邱某物业服务合同纠纷案
9
业主大会选聘新物业公司后，原物业公司拒不退出，无权继续收取物业费——景德镇某物业公司诉张某物业服务合同纠纷案
10
物业公司应承担管理不当造成损失的赔偿责任——谢某诉某物业公司侵权责任纠纷案
11
通过虚报维修项目收取的维修资金应当返还——吉安某业委会诉吉安某公司合同纠纷案
12
前期物业服务合同不因建设单位破产而失效——某物业公司诉某小区321户业主物业服务合同纠纷案

案例一
物业现状调查不能代替业主大会决定
——某小区物业管理委员会诉某物业公司物业服务合同纠纷案
基本案情
2019年9月10日，某物业公司与新余某小区业委会签订《物业管理服务合同》，约定服务期间为2019年9月10日至2022年9月30日，如若合同期满前2个月业委会没有将续聘或解聘某物业公司的书面意见通知某物业公司，则视为双方同意此合同自动延续，延续合同为3年。2020年9月，业委会任期届满，因换届不成功，该小区暂无业委会。2022年9月30日后，某物业公司仍在为该小区提供物业服务。2022年12月30日，该小区物业管理委员会成立，临时代行业委会职责。后该物业管理委员会以调查表的形式对小区物业现状进行了调查。现某物业管理委员会认为某物业公司提供的物业服务不符合合同约定，诉至法院，请求判决解除《物业管理服务合同》，并提供了该小区物业现状调查表1667份，以证明至少三分之二业主要求更换物业公司。
裁判结果
新余市中级人民法院经审理认为，《民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，并应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。某小区物业管理委员会提交物业现状调查表1667户，欲证明解聘物业公司符合前述规定，然其未举证证明其在开展物业现状调查前已召开业主大会，物业现状调查结果非业主大会形成的决议，且小区现有业主2624户，参与表决业主亦未达到法定人数，故某小区物业管理委员会关于解除《物业管理服务合同》的诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。
典型意义
实践中，物业服务质量参差不齐，因业主不满物业服务请求解聘物业公司的情形日益增多。然而，解聘物业服务企业应严格按照法定程序进行。根据《民法典》第二百七十八条的规定，解聘物业服务企业应当由业主共同决定且需要符合法律规定的条件和程序，需以业主大会的表决结果为依据。本案明确业主填写的物业现状调查不能当然代替业主大会的决定，强调了解聘物业服务企业需符合法定程序，指导业主依法行使自治权。
案例二
未经法定程序业委会不得随意选聘和解聘物业公司
——黎某等诉某小区业委会业主撤销权纠纷案
基本案情
原告黎某等系某小区业主。2023年2月12日，某小区业委会向全体业主下发公告，载明小区于2022年12月2日开始采用书面征询、授权委托等形式召开了业主大会，部分业主参与了表决，本次业主大会表决结果为重新选聘物业公司。4月5日，某小区业委会发布通告，载明在社区代表的指导和监督下，业委会及业主代表进行评审和比较，并进行综合评分，最终确定某物业公司为本次物业选聘招投标中标物业服务企业。4月13日，某小区业委会与某物业公司签订《物业服务合同》，约定选聘某物业公司为某小区物业管理服务企业，合同期限自2023年6月1日起至2028年5月31日止。原告黎某等认为，某小区业委会在未经业主大会有效讨论和表决的情形下，作出重新选聘物业公司及聘任某物业公司为小区内新物业公司的决定违反法定程序，侵害业主的合法权益，故诉至法院请求予以撤销。
裁判结果
宜春市袁州区人民法院经审理认为，选聘和解聘物业服务企业均属于需业主共同决定事项，应履行法定的业主共同决定的表决程序，在表决比例符合法律规定的情况下，该决定对业主具有法律约束力。未经法定表决程序，业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，业主可请求人民法院予以撤销。本案中参与表决业主专有部分面积为82341.16平方米，未达到案涉小区专有部分面积的三分之二即82907.53平方米以上。同时，某小区业委会选聘某公司为新物业服务公司未经小区业主大会讨论和表决，故对黎某等人主张撤销某小区业委会作出的重新选聘物业公司及聘任某公司为某小区物业服务公司的决定之诉请，法院予以支持。宣判后，某小区业委会不服，提出上诉。宜春市中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。
典型意义
选聘和解聘物业服务企业关系小区内物业服务质量与全体业主生活居住的获得感、幸福感、安全感，应由业主经过业主大会共同决定，并按法律规定及业主大会议事规则的约定程序进行投票表决。实践中，由于业主的表决程序需组织众多业主进行投票，流程较为繁琐，不规范现象时有发生，但是，程序正当性是决议有效性的基础和前提。人民法院依法审查选聘和解聘物业公司的表决程序，坚决维护业主权益，对业委会违反法律规定，不当行使职权的决定进行否定性评价，为维护小区公共管理秩序提供了价值引领。
案例三
物业公司单方提高物业收费标准对业主不产生约束力，超额收取部分应予以退还
——曾某诉南昌某经营管理中心物业服务合同纠纷案
基本案情
2018年9月，曾某与江西某置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了某地下商城商铺。江西某置业有限公司与南昌市某经营管理中心签订《前期物业服务合同》，约定：物业收费计费方式为包干制，物业服务费为18元/月/平方米建筑面积。后南昌市某经营管理中心以物业工作量增加、服务成本上涨等为由，要求曾某按照25元/月/平方米的标准交纳2019年10月1日至2020年9月30日期间的物业服务费，按照20元/月/平方米的标准交纳2020年10月1日至2021年9月30日期间的物业服务费。双方对物业服务费的收费标准产生争议，曾某诉至法院，请求判决南昌市某经营管理中心按照前期物业服务合同中约定的18元/月/平方米标准向其退回在此期间多收取的物业服务费。
裁判结果
南昌市中级人民法院经审理认为，南昌某经营管理中心接受开发商的选聘，为案涉地下商城提供前期物业服务，与曾某之间存在物业服务合同关系。物业费的调整事关全体业主的共同利益，属于《民法典》规定的有关共有和共同管理权利的重大事项，须由业主参与表决并共同决定。现物业服务企业未经表决程序而对物业费进行调整违反法律规定程序，案涉商铺的物业费仍应按照前期物业服务合同中约定的18元/月/平方米收取，物业服务企业已按25元/月/平方米、20元/月/平方米收取了案涉商铺物业费，应当予以退还多收的物业费。曾某主张退回，系对自身权利的处分，依法予以支持。
典型意义
近年来，物业纠纷频发，其中物业费调价纠纷尤为敏感和突出。物业服务企业应当依据合同约定提供物业服务并收取相应费用，物业服务企业主张上调物业费的，应举证证明其完成法律、法规规定的调价程序。本案中物业公司未经法定程序单方调高物业收费标准收取业主费用，损害了业主权益。法院判决要求物业公司退回多收取的物业费，不仅维护了业主的合法权益，也有利于物业服务行业的规范化发展，向物业服务企业传递明确的信号：物业收费应遵循公平公开、合理诚信原则，不得擅自提高收费标准或巧立名目多收费用。
案例四
物业公司利用业主共有部分产生的收入在扣除合理成本后属于业主共有
——赣州某业主委员会诉赣州某物业公司物业服务合同纠纷案
基本案情
赣州某物业公司和赣州某小区所有业主签订前期物业服务协议。协议中约定，若物业公司利用其他共有部位、共有设备设施进行经营（如设置商业广告招牌）所得收益提取管理成本后，其他剩余部分可用于补充维修资金，用于服务业主。赣州某地产销售公司为销售案涉小区地下车位需要，于2019年11月1日与赣州某物业公司签订一份房屋租赁合同，约定由赣州某物业公司将物业用房一楼租赁给赣州某地产销售公司使用，租赁期限为2019年11月至2020年4月，面积为150平方米，租金为20元/平方米，月租金3000元。2019年9月30日至2020年10月1日地下车位销售开盘时，赣州某地产销售公司临时使用小区羽毛球场。后赣州某地产销售公司向赣州某物业公司支付了租金18000元和羽毛球场临时使用费500元。2020年12月4日，江西某食品公司临时使用小区8#楼前场地用于营销推广，支付了场地使用费500元。因赣州某物业公司未将相关租金和房屋使用费用于补充维修资金，小区业委会遂诉至法院，请求判决赣州某物业公司履行合同义务，并承担小区业委会方的案涉律师费10000元。
裁判结果
赣州市章贡区人民法院经审理认为：业主委员会是业主大会执行机构，有权监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。根据被告赣州某物业公司提供的证据，其自认羽毛球场和物业用房一楼临时租赁给被告赣州某地产销售公司并收取租金18500元的事实。案涉租赁合同月租金为20元/平方米，低于市场行情，损害了业主全体利益。参照同地段相近房屋市场报价予以调整，经综合评价，酌定按60元/平方米计算。差额部分36000元（40元/平方米*150平方米*6个月）由被告赣州某物业公司补齐，加上江西某食品公司支付的500元，共有部分收益共计55000元。根据前期物业服务协议约定，利用其他共有部位、共有设备设施进行经营所得收益提取管理成本后，其他剩余部分可用于补充维修资金，用于服务业主。被告赣州某物业公司对该收益未进行单独列支、公示，也未根据约定进行补充维修资金，损害了业主合法权益。现原告要求被告返还，有事实和法律依据，予以支持。故判决被告赣州某物业公司扣除共有管理成本后将剩余收益返还给原告。同时，因被告赣州某物业公司违反前期物业服务合同约定滞留收益款项，应当承担本案律师费。
典型意义
随着社会经济发展，利用小区公共部分的方式越来越多样，电梯门闸的广告、路面停车位、架空层、物业用房租赁、快递柜或自助售卖机入场等，均可产生可观的收益。根据《民法典》第二百八十二条的规定，小区公共区域的经营所得应归全体业主所有，小区的公共收益分配可以由全体业主共同约定。但因为公共收益来源的多样化，且实践中大多数小区的公共收益系由物业服务企业收取和管理，存在收支不透明、账目不规范、分配不公平等情形，导致绝大多数业主对该部分收益的权属分配有争议。本案中，物业公司将小区公共收益据为己有，业主权益被侵害，法院在依法扣除合理成本后，最终支持了业主委员会的诉请，让小区公共收益由“糊涂账”变为“明白账”。本案对回应人民群众对小区公共收益的诉求，引导小区物业管理进一步规范化、法治化具有重要意义。
案例五
物业公司应承担消防通道被堵、消防栓无水致损失扩大部分的赔偿责任
——胡某诉某物业上饶分公司财产损害赔偿纠纷案
基本案情
胡某系某小区业主，某物业上饶分公司系该小区物业服务企业。2021年4月，胡某的房屋着火，消防部门对大火进行了扑救。但在救援过程中，因消防通道被石墩阻挡、楼道消防栓无水，延误了救援时间，导致火灾蔓延，造成胡某的财产损失扩大。消防部门认定：起火原因为不能排除家用电器线路故障引起火灾的可能。胡某认为物业公司存在严重过错，遂起诉要求某物业上饶分公司赔偿其经济损失约55万余元。
裁判结果
上饶市广信区人民法院经审理认为，某物业上饶分公司作为物业服务企业，对小区内的消防供水、消防通信、消防车通道等公共消防设施具有维护管理的法定义务。虽然根据消防部门调查，某物业上饶分公司对该起火灾的引发并无过错，但火灾发生后，确也因为消防车通道被石墩所堵、楼道消防栓无水等因素导致救援时间有所延误以及胡某损失扩大。故根据楼道消防栓断水、消防通道不畅等因素对火灾造成实际损失的影响程度，酌定由某物业上饶分公司对本次火灾造成的损失承担20%的责任。宣判后，胡某不服，提出上诉。上饶市中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。
典型意义
小区内消防通道是发生火灾时实施救援和疏散的“生命通道”，消防栓内的消防用水是火灾发生时的“生命水”。本案火灾虽系业主自身原因引发，但火灾发生时，小区消防通道被堵、消防栓内无水导致救援不及时，业主财产损失扩大，物业公司存在管理不当的过错，应对业主扩大的损失承担相应赔偿责任。物业公司在提供物业服务过程中，应强化安全责任意识，及时排除违规占用、堵塞消防通道情况，做好消防设施日常维护管理，杜绝消防安全隐患。
案例六
临街商铺业主不得拒交物业费
——鹰潭某物业公司诉夏某物业服务合同纠纷案
基本案情
2022年8月9日，鹰潭市月湖区住房保障中心与鹰潭某物业公司签订《物业服务合同》，约定：由鹰潭某物业公司为保障性住房某园小区提供物业服务，物业类型为住宅小区；某园小区非住宅房屋（店面）由物业公司与业主或物业使用人协商确定。之后鹰潭市月湖区住房保障中心将案涉小区商铺交由第三人鹰潭某资产管理公司管理。鹰潭某资产管理公司与夏某签订《房屋租赁合同》，约定将某园小区两间临街店面租赁给夏某使用，由夏某自行向物业管理部门交纳物业管理费。后夏某以店铺临界，小区物业未提供保安、保洁等物业服务为由拒绝交纳物业费。鹰潭某物业公司催告无果后，起诉至法院要求夏某交纳所拖欠的物业费。
裁判结果
鹰潭市月湖区人民法院经审理认为，鹰潭某物业公司与鹰潭市月湖区住房保障中心签订的《物业服务合同》、鹰潭某资产管理公司与夏某签订的《房屋租赁合同》合法有效，对当事人具有法律约束力。《房屋租赁合同》中明确约定，物业费由夏某交纳，因此，《物业服务合同》对夏某这一物业使用人具有法律约束力。小区临街商铺与小区住宅楼及公共区域共同构成商住小区的整体和物业管理区域。鹰潭某物业公司为夏某租赁的商铺所在小区提供了服务，夏某应按照合同约定支付对价，故判决夏某向物业公司支付物业费。夏某不服该判决提起上诉，经鹰潭市中级人民法院释明和调解，夏某同意向物业公司支付物业费。
典型意义
小区临街商铺与小区住宅楼及公共区域共同构成商住小区的整体，二者密不可分，共同形成物业管理区域。物业服务公司对小区提供物业管理服务，其服务区域当然包括临街商铺及其道路、绿化、环卫，以及整个小区的管道、线路等公共配套设施，并不能以小区“内外”而作区分和处理。物业公司不得以店铺临街而降低物业服务标准，商铺也不得以未享受到同等物业服务为由而拒绝交纳物业费。本案为物业公司和临街商铺业主正确履行物业服务合同义务作出了正向引导。
案例七
特定情形下业委会代为支付必要开支后有权要求物业服务人返还
——德安某小区业委会诉九江某物业公司物业服务合同纠纷案
基本案情
九江某物业公司为德安某小区物业服务人。2021年4月、6月、8月，德安县市场和质量监督管理局向九江某物业公司出具17号、39号、49号《特种设备安全监察指令书》，要求对德安某小区的电梯进行设置警示标志，停止使用检验不合格、未经检验的特种设备等整改措施。2021年8月12日，德安某小区业委会成立。2021年8月13日，德安某小区业委会向九江某物业公司发出《通知书》，载明鉴于物业公司不执行《特种设备安全监察指令书》17号、39号之决定，经业委会商议决定，即日起由业委会接管电梯维保等事宜，因是物业公司不作为拖延所致，所以相关维保年检一切费用，仍由物业公司承担。2021年8月18日，九江某物业公司于次日撤离该小区。小区业委会向法院提起诉讼，请求判决九江某物业公司返还电梯检验费48735元、电梯维保费62009元，业委会代为支付的7月公用电费11437.72元、8月1日至18日公用电费6117.7元，以及相应的逾期支付利息。
裁判结果
德安县人民法院经审理认为，小区内公用电梯属于特种设备，为了安全保障，需要定期检验后才可以投入使用，对于电梯存在的故障问题应当及时进行维修。经市监局监察发现，德安某小区部分电梯存在未定期年检的情况，并被要求停止使用，该监察情况发生在九江某物业公司撤场前，是该公司管理服务缺失造成的结果。在此情况下，德安某小区业委会提前接管小区公用电梯维保事宜，是基于对小区业主公共安全以及电梯投入使用的现实需求，对电梯维修保养是为了让电梯通过检验得以正常使用，其产生的电梯检验费用以及维保费用应当由未及时履行职责的九江某物业公司承担。故对德安某小区业委会的诉请予以支持。宣判后，九江某物业公司不服，提出上诉。九江市中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。
典型意义
业委会有权监督和协助物业服务人履行物业服务合同。根据《民法典》第九百三十七之规定，业主支付的物业费为物业服务人提供物业服务的对价，故物业服务人在提供物业服务时产生的费用属于其运营成本，应当由其自行承担。在特定情形下，业委会履行职责需要，代为支付了本应由物业服务人支出的必要费用后，有权要求物业服务人返还。本案裁判对业委会积极履职的行为予以肯定，保护了小区业主的合法权益，为业委会主动服务小区业主提供了司法保障。
案例八
自行管理物业服务的模式下业委会有权起诉欠费业主
——赣县区某业委会诉邱某物业服务合同纠纷案
基本案情
邱某系赣县区某小区业主，该小区的物业服务经召开业主大会表决，决定实行业主自行管理，由业委会对小区进行物业管理服务。后该小区业委会经居委会、住建局审批备案成立。因邱某拖欠物业费，业委会多次催收未果，遂诉至法院。邱某认为，业委会诉讼主体不适格，无权起诉欠费业主。
裁判结果
赣州市赣县区人民法院经审查认为，《民法典》第二百八十四条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。据此，法律赋予业主对所居住小区的物业管理予以选择的权利，业主有权对小区进行自治管理。本案中，该小区业委会受业主大会的委托负责小区物业服务，业委会与业主之间形成了物业服务法律关系，遂判决邱某向业委会支付物业管理费。
典型意义
物业服务模式包括物业公司专业管理、业主自行管理和其他管理人管理。业主委员会作为业主的自治组织，经业主大会或代表大会选举产生，其作为业主大会的执行机构，在得到业主大会授权后，有权代表业主就物业服务相关事宜提起诉讼或应诉。在业主自行管理模式下，业委会受全体业主的委托负责小区的物业服务，与业主之间形成了物业服务法律关系，其作为业主自治组织的代表，有权维护业主的共同利益，故其起诉欠费业主，系适格的诉讼主体。本案为小区自行管理物业服务模式下，业委会和业主依法履行义务提供了一定指引。
案例九
业主大会选聘新物业公司后，原物业公司拒不退出，无权继续收取物业费
——景德镇某物业公司诉张某物业服务合同纠纷案
基本案情
景德镇某物业公司系景德镇市某花园小区前期物业服务公司。2021年6月，某花园小区业委会成立。2021年12月，该小区业委会就是否续聘某物业公司及聘请其他物业公司为小区物业服务人召开业主大会并进行投票表决，投票结果为：解聘景德镇某物业公司，另聘某新物业公司自2022年1月1日起为小区提供物业服务。业委会在小区发布投票结果并进行公示，在与某新物业公司签订《物业服务合同》后，将该合同在小区张贴公示。2022年1月1日，某新物业公司到该小区接管物业服务，遭到景德镇某物业公司拒绝。直至本案成诉时，景德镇某物业公司依然拒不撤离涉案小区，亦不配合办理相关交接手续。2024年2月，景德镇某物业公司诉至法院，要求小区业主张某支付2022年1月1日起至2023年10月31日期间的物业费。
裁判结果
景德镇市珠山区人民法院经审理认为，某花园小区关于解聘景德镇某物业公司以及聘请新物业公司的表决程序合法。景德镇某物业公司在新物业公司接管涉案小区物业服务时拒不退出，亦不配合办理物业服务相关交接手续，不符合法律规定。景德镇某物业公司无正当理由滞留为案涉小区提供物业服务，既无合同基础也无法律依据，其无权向业主请求支付前期物业服务合同终止后的物业费，故判决驳回景德镇某物业公司的全部诉讼请求。一审判决后，物业公司不服，提起上诉。景德镇市中级人民法院审理后判决，驳回上诉，维持原判。
典型意义
实践中，物业服务“退出难”问题较为严重。部分物业公司在业委会依法解除合同、聘用新物业公司后仍拒绝退出并不配合办理交接，为此引发了大量矛盾纠纷。在此情形下，原物业公司继续占有物业服务区域和提供物业服务有违业主的真实意思表示，且不具有合同基础和法律依据。物业公司以此为由起诉业主继续交纳物业费，人民法院依法应不予支持。本案对规范物业服务企业有序退出、保护业主合法权益、维护物业服务领域秩序具有正确的引导作用。
案例十
物业公司应承担管理不当造成损失的赔偿责任
——谢某诉某物业公司侵权责任纠纷案
基本案情
原告谢某在被告某物业公司所管理的小区不慎跌入约7米深的采光井，致盆骨多处骨折、多处软组织损伤。经鉴定，谢某的伤情构成十级伤残，误工期150天，护理期60天，营养期75天。谢某多次找到某物业公司协商赔偿事宜未果，因此诉至法院。某物业公司辩称事故发生地存在警示牌，自己已尽到警示义务，不应承担赔偿责任。
裁判结果
莲花县人民法院在审理过程中，组织双方进行现场勘查，发现该采光井用料仅为2毫米的塑料板，周边灯光昏暗，警示牌位置和内容不够醒目，甚至在白天都难以被注意。通过承办法官释法说理，最终双方自愿达成调解协议：由被告某物业公司赔偿原告谢某医药费、伙食费、营养费、护理费、误工费、残疾赔偿金、精神抚慰金等各项损失4万余元。事后，物业公司按协议履行完毕。
典型意义
物业公司作为小区的物业管理人，对小区公共区域负有维护、修缮、服务与管理义务。其职责范畴不仅限于日常的环境保洁和设施维护，更需通过设置各种警示标识来规范小区管理、保障业主安全，积极预防和减少潜在的安全风险。这些警示标识不仅是对居民的一种提醒和告知，更是物业公司履行其安全保障义务的具体体现。当物业公司对公共设施管理不当、造成他人人身、财产损失时，应承担相应的损害赔偿责任。
案例十一
通过虚报维修项目收取的维修资金应当返还
——吉安某业委会诉吉安某公司合同纠纷案
基本案情
吉安某小区因部分房屋墙面渗水，该小区业委会委托物业公司通过程序申报，使用小区住宅专项维修资金进行维修。后物业公司与吉安某公司签订了维修合同，维修项目验收合格后，中某公司出具了维修工程结算审核报告。经物业公司审核并盖章确认金额后，住建部门同意划转该款项，并将相应款项转入吉安某公司账户内。付款不久后，小区业主发现公示的维修工程量与小区实际申报维修、认定不一致，存在大量重复及未报备的虚假工程量。经相关管理部门调查，确定存在虚增工程量的情形。在民事案件中，双方对工程造价重新鉴定，鉴定表明双方有异议的工程造价为7万余元。吉安某业委会据此要求吉安某公司退还多领取的该笔维修资金，并返还至住宅专项维修资金专用账户。
裁判结果
吉安市吉州区人民法院经审理认为，吉安某公司工程量存在虚报和重复情形，且根据鉴定结论，双方异议工程的造价为7万余元，吉安某公司应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，据此判决吉安某公司退还多领取的该笔维修资金至吉安某小区住宅专项维修资金专用账户。
典型意义
小区物业维修资金作为全体业主用于维修和更新公共设施的共有资金，其涵盖的是“一个账户”身后几百上千户的业主，动“一户”而牵百家。维修资金的合理、妥善使用，不仅关乎小区共有资金的规范安全管理，更关乎到小区业主的切身利益。在本民事诉讼中，人民法院依法判决维修公司返还通过虚报维修项目收取的维修资金，既有效维护了业主的合法权益，又引导业主、业委会、维修公司等各方主体提高法律意识，依法规范、妥善使用物业维修资金。
案例十二
前期物业服务合同不因建设单位破产而失效
——某物业公司诉某小区321户业主物业服务合同纠纷案
基本案情
2012年，某商汇小区项目由某开发公司分阶段进行开发建设。2013年8月，该开发公司与某物业公司就该项目签订前期物业服务合同，约定由某物业公司为该小区业主提供物业服务，合同期限自2013年8月1日起至业委会与物业公司签订物业服务合同生效止。之后，某开发公司陆续售出800余套小区房产。2015年，一期项目基本竣工，部分业主办理入住。2016年，小区项目因某开发公司资金断裂而出现建设延期。2019年8月，丰城市人民法院裁定某开发公司破产重整。2023年，经政府支持重新招商，新的投资公司进驻后，该商汇小区项目继续施工建设。因小区设施不齐全、新老建设工程尚未完全衔接、物业服务质量低等原因，小区300余户业主以原建设单位已破产、《前期物业服务合同》无效等为由，拒交物业费。某物业公司催收无果后将3位业主诉至法院，请求判令业主按约支付物业服务费。
调解情况
丰城市人民法院经审理认为：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同对物业服务企业和业主具有约束力。即使原建设单位某开发公司已破产重整，前期物业服务的效力依然及于全体业主。某物业公司按照合同为小区业主提供了物业管理服务后有权收取相应的物业服务费，小区业主理应及时支付相应的物业服务费。“原建设单位破产”“物业服务质量差”并不能成为业主否定合同效力、拒绝交纳物业管理费用的理由。后经法院调解，物业公司与业主达成调解协议，3位业主当场交清物业费欠款。事后，小区其他300余户业主，大部分也参照该案结果与物业公司达成调解。
典型意义
近年来，随着房地产市场的波动，房地产开发企业破产重整现象屡见不鲜。如何妥善处理开发企业破产后的债权债务关系，依法保障社会民生尤为重要。本案中，建设单位破产后前期物业合同的效力认定及如何履行便是该背景下的一个典型问题。法院生效裁判依法确定了前期物业服务合同不因建设单位破产重整而失效的规则，指出小区良好环境和秩序的形成，不仅需要物业公司依照合同约定提供相应服务，亦需要全体业主积极配合、按时交纳物业费。同时引导小区业主对于物业服务纠纷可以采取请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等方式依法维护权利，有利于社区诚信、和谐。