东莞业委会依然较少 业主自治前路漫长

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2015-08-21 05:46:03 来源: 南方都市报(深圳)

南都讯 8月15日，东莞小区停车费实行市场定价，不少业主呼唤业委会与物管协商停车费，但东莞多数小区至今没有业委会。即便在东莞专门出台了新办法后，至今也只有293个小区业委会在东莞市房管局备案过。而那些成立了业委会的小区，依然很多业主对公共事务并不关心。虽然拿回了小区电梯广告牌出租收益、夺回了被占用的停车场，还打官司赢了房管局，金域名苑业委会也总会被一些业主不理解。

金域名苑业委会告赢房管局

8月17日，金域名苑业委会委员刘志明(化名)终于拿到终审判决书。“初步算了下可能有200多万元，最终还是以房管局的数据为准，不过业委会也算是做了件大事。”刘志明说，对于胜诉的结果非常满意，这是业委会的成功。

因为10多年前买房时开发商没有缴纳住房维修基金，去年11月金域名苑业委会向东莞市房管局提出申请，要求市房管局责令开发商补缴住房维修基金遭到拒绝，金域名苑业委会以行政不作为为由将东莞市房管局告上法庭。

金域名苑是莞城区一个历史较悠久的高层电梯小区，近八达路。据金域名苑业委会业主委员刘志明介绍，金域名苑2001年便取得预售证，至今小区已有14年历史。“小区业委会成立很早，起码10年以上。”刘先生说，他2005年买了金域名苑的房子，2006年加入金域名苑业委会，目前是金域名苑业委会7个业主委员之一。

刘志明说，买房后才知开发商没有缴纳住房维修基金。根据1998年版的《广东省物业管理条例》第三十二条规定：“物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的百分之二，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会，其所有权属全体业主共同所有。”

但是当金域名苑业委会成立时，开发商并没有移交物业管理维修基金给业委会。在历经多年维权后，业委会决定走法律途径维权。

今年2月4日，该案一审在东莞第一法院开庭。由于该案是东莞市房管局2015年度的首宗被诉案件，东莞市房管局局长黄慧红亦出庭应诉。当时黄慧红表示，房管局被告的案件并不多，“亲自出庭可认识到依法行政的重要性”。

庭审过程中，刘志明父子以金域名苑业委会代理人身份出庭。该案经近两个小时审理，东莞市房管局是否有权责令开发商补缴成为庭审辩论焦点。东莞市房管局当时表示，现行法律没有赋予该局责令开发商缴纳住房维修基金的职能，该局无权责令开发商缴纳住房维修基金。但刘志明认为，市房管局具有责令建设单位缴存首期住房维修基金的法定职责。

最终，东莞第一法院判决东莞市房管局一审败诉，判决责令东莞市房管局对东莞市金域名苑业委会所反映的小区一期业主的首期维修基金的缴存问题重新作出处理。东莞市房管局随即提起了上诉，二审最终也没改变结果。

开发商成立伪业委会

“如果我们小区没有业委会，根本不会有人出面去起诉房管局。”刘志明说，业委会就应该是业主利益的守护者，但是成立了业委会的小区在东莞并不多。

2009年8月，东莞市房管局曾统计，目前全市登记备案的小区有1100多个，但成立业委会的只有110个左右，这十分之一里面还包括由开发商或物业公司操纵的业委会。

金域名苑业委会成立于2003年6月3日，是东莞成立业委会很早的小区之一。“当时业委会成立很顺利，不过却没有起到作用。”刘志明说，第一届业委会委员很多是亲近开发商或物业的业主，甚至是他们的亲戚，成立了几年也没做什么事。

“这似乎是一种怪现象，命名小区有业委会，却没有为业主服务。”东莞一个小区的业主陈先生表示，他听说过几个这样的小区，其实这些业委会都是开发商或物业公司主导下成立的，先下手为强，这样一般起码要到5年后才换届。

南城石竹新花园之前也有一个这样的业委会。2009年6月，南城规划在石竹新花园附近建设一座变电站的消息传出后，立即在该小区里激起了千层巨浪。业主担心变电站电磁辐射会影响身体健康，而环保等部门则认为变电站与小区距离较远，不会对居民造成危害。

业主们的努力实际效果却不尽如人意。与以往小区的维权经历一样，无论什么事情，总有人出来反对。“要是有业委会，出面协调此事，效果肯定要好得多。”小区一名业主感慨。

实际上，石竹新花园小区是有业委会的。不过，小区内大部分居民对业委会知之甚少。有业主表示，他入住石竹新花园5年，一直都没见业委会出面帮助业主们做事情，业主们也称那个业委会为“伪业委会”。

因为变电站规划维权事件，石竹新花园小区论坛开始倡议成立业委会。但是当时努力了3年，最终业委会还是难产。不过在维权业主的带领下，石竹新花园的业主代表走起了法律途径，打了多场官司，成为东莞维权最出名的小区之一。

业内人士表示，目前东莞已成立业委会的小区分为两种，一是管理特别到位的，因为要评选省级优秀物业，其有个条件是小区必须要成立业委会，因此在开发商和物业的推动下，业委会能够顺利成立；另一种则是管理特别混乱的小区，业主们为了维权，自发成立业委会，这种情况往往会受到来自开发商或者物业公司的种种压力，成立之路异常艰辛。

开发商不配合业委会成立难

虽然东莞不少业主因为维权想成立业委会，但最终成功的却很少。

从2007年开始，万江盛世华南楼盘的业主们便开始为成立业主委员会折腾，在经历了办不下房产证等系列摩擦后，三年后的2010年9月26日，业委会筹备小组终于举行了第一次投票选举。

当天上午9点半，万江盛世华南首届业主大会在小区十号楼召开，711位业主参与投票表决，选举盛世华南首届业主委员会委员。业主大会的投票过程一直持续到当日下午，唱票结果显示771票支持，按小区约1040多户业主计算，771户投票通过表示人数已经超过半数。但是，投票最后环节，楼盘开发商三元盈晖以手中未售出的房屋单位(五号楼为主)作“筹码”投弃权票，意味着人数虽过半，但是由于小区投票面积未过半，业委会再次“胎死腹中”。

当时盛世华南业委会筹备组的成员认为五号楼并没有销售，而且已变更为专供东莞农信社的商业办公楼，不应该计入投票面积中。最终，东莞市房管局出具《关于盛世华南小区五号楼未竣工验收是否应当计算票数和票权数的回复》，里面称五号楼“虽未竣工验收，但可以进行预售，属于建设单位未出售物业，所以应该计入小区业主大会成立的总票数和总票权数”。

盛世华南的业委会就此胎死腹中，至今依然没有成立，业委会筹备组早已解散。

横沥镇阳光粤港小区的业主表示，他所在小区申请成立业委会，由于开发商百般阻拦和搅局(物业和开发商是同一个公司)，几年都没成功。经过努力，去年4月1日终于交齐资料，可是后来又接到通知说小区有另一帮人也在申请成立业主委员会。该业主认为：“这帮人绝对是开发商安排进来搅局的。”

各种利益交错，导致成立业委会异常艰难。据房管部门有关工作人员透露，厚街有一个楼盘，因为一些问题，业主们都想成立业委会。但大家心思不一，有一段时间内，这个小区的业委会筹备组就有20多个。

东莞市政协委员兰建锋曾关注过业委会成立难问题，在兰建锋看来，业委会成立难主要有四个方面的原因：一是房管部门只是负责备案，对业委会成立缺乏主动的推动和指导；二是相关部门职责不清楚导致工作不落实；三是业委会成立程序较为复杂，加上业主缺乏自主意识，由于操作难而不得放弃；四是由于利益原因，物业管理部门通过各种方式予以阻挠等等。对于已经成立的业委会也存在傀儡业委会(被物业公司操纵)、业主认可度低、业务不熟、运作不规范、经费无保障等诸多问题。

新规出台东莞业委会数量增长

对于备受业主诟病的成立业委会需要开发商配合的问题，2011年实行《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》解决了这个难题。

早在2009年，东莞市出台《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》。业主委员会产生筹备组成员的程序中，开发商也被要求是筹备组成员。因此在执行过程中，有一些小区反映，因为开发商不配合，业委会迟迟不能成立。

2011年实行《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》规定，筹备组由业主代表、建设单位以及镇人民政府(街道办事处)代表和村(居)委会代表组成，其成员为7人至15人，其中业主代表应当不少于60%。建设单位若不参加筹备组，视为放弃权利，不影响筹备组的成立，但不免除其《广东省物业管理条例》第十四条规定的义务。

在新的规定颁布后，东莞的小区业委会数量较以往有了较大幅度增长。2009年8月，东莞市房管局曾统计，目前全市登记备案的小区有1100多个，但成立业委会的只有110个左右。截至2013年11月30日，东莞全市共有250个业主委员会进行过备案。

而根据东莞市房管局的最新数据，目前在该局备案的业委会总共有293个。“并不是备案过的业委会都会在正常运转，业委会委员是任期制，到期后要举行换届选举。如果到期后没有如期举行换届选举，那业委会相当于解散了，没有处于政策运转状态。”东莞一业内人士表示，虽然可能有些业委会没有正常运转，但从数据的增长来看，在新的成立办法出台后，东莞小区业委会增长还是较为明显。

东莞市政协委员黄蔚然表示，《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》出台后，扫清了业委会成立的很多障碍。但目前的问题是很多人对于这个法规并不了解，建议政府部门要大力宣传，让广大业主了解相关的法律法规和办事程序。

兰建锋在今年两会上，也提出了《加大业主委员会成立指导力度的建议》的提案。兰建锋表示，业委会的成立不能仅仅靠业主自发按照程序产生，各种原因导致业主的自主性尚未形成，需要政府逐步引导和支持。为此，社会事务、房管等部门要主动加大对业委会成立的指导力度，推动成熟的小区按照程序尽快成立业委会，一方面制定既符合法规规定又相对简化的筹备工作程序，减轻筹备工作难度，加快组建步伐;另一方面从筹委会申请和成立、业主大会召开、业委会成立、议事规则制定、工作制度建立等环节都需要政府部门的指导，确保排除各种干扰合法有效成立业委会，使业委会得到大多数业主的认同，为顺利行使权力打好基础。

热心维权却不被部分业主理解

2008年金域名苑业委会业委会换届时，一向热心小区公共事务的刘志明参加了竞选，并最终当选委员。刘志明当选后，做的第一件事情就是炒掉原来的物业公司。

“第二届业委会选举后，我们给物业公司提了很多意见，有些他们应付一下，有些则干脆不理，小区管理水平完全没有提升。”刘志明说，当时他提出要换物业公司后，业委会的其他不少成员都不同意，怕事情做不出，有的担心怕物业公司报复，有的怕交接困难。

“物业公司不负责，矛盾就永远存在。今年换不了就明年换，明年换不了就后年会，哪怕10年、20年，也要努力换掉。”在刘志明的坚持下，业委会的其他成员统一了意见，结果成功换掉了物业公司。

在刘志明看来，开发商是本地的，更换物管并没有想象中困难。在更换了物管之后，金域名苑业委会又成功做了几件维护业主利益的事情。首先是将小区内电梯广告等广告牌出租权拿了回来，受益归业主所有。“这一块不多，一年只有两三万元。”刘志明表示，业委会还将小区旁的一个临时停车场收回，可以收取一些临时停车的费用。据刘志明介绍，这部分费用10%给业委会作为经费，其余90%给了物业公司，毕竟需要他们派出人力管理。

金域名苑旁边有个公司，十多年来一直占用金域名苑的场地停车。“之前我们质疑过，但是当时好多东西不懂，被他们蒙混过去了。后来我们找到了证据，今年终于搞定了。以后租给他们使用，每年也有几万元收入。”刘志明表示，找开发商追首期的住房维修基金则是他们正在维权的最大利益所在，估计有200多万元。

虽然做了不少事，但是提到业主对公共事务的参与时，刘志明仍是一肚子苦水。“经常工作到凌晨1至2时，受到很多困难和不理解及委屈的，太太经常抱怨并流过几次泪。”刘志明说，最大感概是很多业主不够关心小区的公共利益，很多事情明明贴了公告，在电梯和Q Q群里都贴了，却总是有业主在问，却不愿自己平时多留心一下。

“平时有好处大家都拿，如果为了小区的利益有一点涉及到业主的个人利益，就会吵个不停。”刘志明说，有些业主以为交了管理费就应该什么都由物业承担，感觉他们追求的就是物业费越少越好，服务要多到没有限制，家里灯管坏了都想要物业出钱。最让刘志明气馁的是，很多业主至今还不明白业委会和物业公司的关系，以为业委会跟物业公司就是一伙的。

刘志明称，在现行的制度下，业委会委员是没有报酬的，几乎都是靠热情在做事。虽然常遇到不被理解的事，56岁的刘志明表示，他为小区服务七年了，还会为小区服务下去。

可借鉴香港提高业主公约法律效力

“成立业委会，要找到合适的业委会成员也非常困难。”东莞房管部门有关负责人表示，成员一般都是义务为业主服务的，没有工资。成员也不能仅有一腔热血，他们要面对的事情非常繁琐，这需要懂得管理、法律等知识，办事能力也要突出。

“既没好处，还要受委屈，这种事情谁愿意干？”该负责人表示，以往就有不少业委会成员当选不久就选择了辞职。即便业委会委员是真的认真做事，业委会也不一定能让全体业主满意。众口难调，业委会的工作也可能得罪少数业主，遭到冷嘲热讽。

认真负责的人不愿意当业委会成员，一些别有用心的人很可能混进业委会来为自己谋利益。这样的业委会非但不能解决问题，还可能进一步激化矛盾。东莞的房管部门曾发现，有些业委会成员责任心不强，私自接受物业公司的好处，从而伤害了业主们的利益。

业内人士陈先生表示，香港每栋楼都成立了一个业委会，业主公约在小区内等同于法律，违法公约将受严厉处罚，这种做法是东莞的有益借鉴。

陈先生称，香港的业委会所立的业主公约具有很强的法律效力。例如公约里面写明不许养狗，如果养狗了可以处以一定的罚款。只要业主在公约上签了字，业委会就有权利追究违约业主的法律责任。如果违约业主不接受处罚，业委会甚至可以起诉到法院，查封其房产，但这些在东莞并不可能。

在今年两会上，兰建锋建议，由于业委会成员缺乏自主意识，加上没有成熟的做法和有效的监督，运作中很容易产生问题。如果不能够规范运作，滥用权力或不能正常行使权力会逐步失去业主的信任，后续再行选举产生也很难赢回信心。

兰建锋表示，业委会的规范运作也需要政府部门的支持和监督。一是将业主委员会纳入社工进行管理和培训、定期对相关社区工作人员、业委会委员进行培训，对业委会的规范运作予以指导；二是要加强外部监督，可对业委会纳入社会组织予以监督；三是制定业委会薪酬待遇指导意见，给业委会成员提供规范合理的薪资待遇提供依据；四是可考虑以村(居)委员会名义购买社工派驻到小区，不定期对业委会的工作进行指导。

陈先生表示，不论是政府政策层面，还是业主的素质层面，业主自治将是一项非常长远的工作。

如何成立业委会？

东莞市房管局：成立业主委员按照《东莞市成立业主大会和业主委员会若干规定》(东府办〔2011〕160号)的文件执行，从业主申请到相关筹备工作直至业主大会召开，全过程都是在属地镇人民政府(街道办事处)的具体指导、协助和监督下进行。

主要步骤如下：

业主向属地镇人民政府(街道办事处)申请开展筹备活动—符合条件的，政府批复同意开展筹备活动，并指导成立业主大会筹备组

完成文件中规定的筹备工作(拟制订《管理规约(草案)》)和《业主大会议事规则(草案)》，确定业主大会选举办法和业主委员会候选人等)

召开业主大会会议—依法通过的，则成立。

公示期满后，中心镇到镇人民政府(街道办事处)备案，非中心镇到市房管局备案。

采写：

南都记者 卫学军

作者：卫学军